Geldanlagen

Hintergründe zum renditeorientierten Immobilienhandel.

Hintergründe des renditeorientierten Immobilienhandels

Was ist eigentlich Immobilienhandel, wie funktioniert er tatsächlich und was sind die den Erfolg bestimmenden Faktoren? Immobilienhandel, wie er in Deutschland von gemanagten Immobilien-Handelsfonds wie z.B. von der spezialisierten fairvesta Unternehmensgruppe aus Tübingen durchgeführt wird, bedeutet den günstigen Erwerb von ertragsstarken Wohn- und Geschäftsimmobilien möglichst weit unter deren Verkehrswert sowie schon kurzfristig deren einen möglichst Gewinn bringenden Verkauf, also Handel im Gegensatz zu Erwerben und Halten.

An dieser Stelle stellt sich die Frage über die Bedeutung des Verkehrswertes. Der so genannte Verkehrswert einer Immobilie, gleich ob sie ein unbebautes Grundstück oder ein fertiger Wolkenkratzer ist, wird durch den Preis bestimmt, der zum Wertermittlungsstichtag im so genannten “gewöhnlichen Geschäftsverkehr” am Immobilenmarkt im Falle einer Veräußerung am Bewertungsstichtag zu erzielen wäre.
Klingt dies kompliziert? Es geht aber noch weiter: Denn dabei sind die rechtlichen Gegebenheiten, z.B. Wegerecht und tatsächliche Eigenschaften, z.B. der aktuelle Grad der Erschließung, sowie die sonstige Beschaffenheit zu berücksichtigen. Aber: Persönliche und ungewöhnliche Verhältnisse, die die Bildung von Marktpreisen zusätzlich beeinflussen könnten, bleiben dabei jedoch stringent außer Betracht.
Dies ergibt sich aus der gesetzlichen Definition des Begriffs Verkehrswert nach §194 BauGB. Bei bebauten Grundstücken kommt zusätzlich zum Wert des reinen Grundstückes auch noch der Wert des Objektes und der eventuell vorhandenen Außenanlagen hinzu. Dieser wird mit dem Sachwertwertverfahren und ggf. mit dem Ertragswertverfahren (bewirtschaftete Nutzungen) ermittelt. Also eine Idealdefinition, die den wahren Wert ohne jeden Verkaufsdruck abbilden soll.

Unter „gewöhnlichem Geschäftsverkehr“ versteht man einen Handel auf einem freien Markt, wobei weder Käufer noch Verkäufer unter Zeitdruck oder sonstigen Zwängen stehen und ausschließlich objektive Maßstäbe zur Geltung kommen. Mit den „persönlichen Verhältnissen“ sind Sondersituationen gemeint, also Situationen in denen ein Verkäufer aus bestimmten Gründen sofort Liquidität benötigt, und es in Kauf nimmt einen Preis unterhalb dieses „wahren Wertes“ in Kauf zu nehmen. Denn Zeit zum Verkaufen ist ja gerade das was er nicht hat. Dieses spezielle Gelände der beschleunigten Preisbildung, von Angebot und Nachfrage unter hohem Zeitdruck ist es, auf dem sich Immoblienhändler wie die Tübinger fairvesta bewegen.

Jedes Jahr kommt eine kaum übersehbare Vielzahl von Immobilien aus Sondersituationen, also unter anderem aus Insolvenzmassen und Liquiditätsengpässen von Großinvestoren auf den Markt, daher sind die Immobilienpreise für Käufer mit hohen verfügbaren Liquiditätsreserven niedrig. Zudem sind die deutschen Darlehenszinsen auf einem historisch niedrigem Niveau. Wer über hohe Liquidität verfügt kann jetzt teilweise weit unter Verkehrswert einkaufen und nach einer Wertoptimierung mit erheblichen Wertschöpfungsgewinnen wieder verkaufen. In der Zwischenzeit erwirtschaften die eingehenden Mieten für einen Immobilienhändler wie die fairvesta eine respektable zusätzliche Rendite.

Bisher ist dieser Bereich ausschließlich in der Hand von vermögenden Privatinvestoren und Institutionellen Grossanlegern gewesen. Seit einigen Jahren sind auch Immobilien-Handelsfonds, die jeweils eine Vielzahl von einzelnen privaten Anlegern, unabhängig von deren jeweiligem Gesamtvermögen, unter dem Dach einer Beteiligungsgesellschaft vereinigen, erfolgreich in Deutschland tätig. Eine der ersten Unternehmensgruppen, die sich auf dieses Segment spezialisiert haben, ist die Tübinger fairvesta Holding AG.

Die von diesen Renditejägern angekauften Immobilien stammen dabei vorwiegend aus Sondersituationen die bei der Tübinger fairvesta teilweise weit unter Verkehrswert eingekauft werden. Es genügt daher lediglich Verkaufspreise um oder gar ein wenig unter dem Verkehrswert zu realisieren, um bereits überdurchschnittliche Gewinne in kurzen Zeiträumen zu erzielen.

Ist ein Zufluss an rentablen Immobilien für Renditejäger wie die fairvesta Unternehmensgruppe aber auch langfristig nachhaltig? Dazu das Nachrichtenmagazin „Der Spiegel“: „Letzter Joker“ titelte das Hamburger Nachrichtenmagazin Mitte Mai und beschrieb, dass die ewig klammen Haushalte von Bund, Ländern und Kommunen vielen Kämmerern kaum eine andere Alternative lassen, als das Gespräch mit jenen Investoren zu suchen, die der SPD-Chef Franz Müntefering nur wenige Wochen zuvor mit seinem „Heuschrecken-Vergleich“ vor den Kopf gestoßen hatte. Zu den Müntefering’schen „Heuschrecken“ gehören Firmen wie Cerberus, Blackstone, Terra Firma, Fortress oder Lonestar, die derzeit auf Schnäppchentour durch Deutschland sind. Rund drei Millionen Wohnungen stehen laut einer Studie der Deutschen Bank in den Büchern von Wohnungsunternehmen der öffentlichen Hand und der Kommunen, von denen bis zum Jahr 2010 rund ein Drittel auf den Markt kommen soll.

Unter anderem auch bei diesen 3.000.000 Wohnungen sehen Chancenjäger wie die fairvesta jeder Größenordnung auch zukünftig ihre Chance, zu erheblich reduzierten Einkaufspreisen zum Zuge zu kommen, um die Immobilien nach entsprechender Renovierung oder Umwidmung mit einem möglichst hohen Aufschlag wieder zu verkaufen. Privatanleger und ihre Anlageberater bleiben bei solchen Deals natürlich außen vor, spezialisierte Immobilien-Handelsfonds wie die fairvesta haben hier eine weitere Quelle attraktiver Immobilien. So können auch Privatanleger an diesem Geschäftsbereich partizipieren.

Mit günstigem Einkauf von vernünftigen, für breite Mieterschichten – egal ob gesetzlich oder privat – bezahlbaren Immobilien in guten Lagen und guter Bauqualität legen professionell gemanagte Immobilien-Handelfonds wie die fairvesta Unternehmensgruppe den Grundstein für zukünftige Gewinn im Immobilienhandel. Durch einen schnellen Umschlag des gesamten Immobilienportfolios und der Mitnahme von hohen Renditen in jeder einzelnen Transaktion entsteht die Chance auf eine über die gesamte Laufzeit außergewöhnlich hohe Gesamtrendite der Investition. Ferner hat ein Immobilien-Handelfonds, wie die der fairvesta Unternehmensgruppe, anders als Immobilien-Bestandhaltungsfonds die nach der Strategie „Kaufen und Halten“ vorgehen, nicht die Notwendigkeit eines Zuwartens auf einen konjunkturellen Aufschwung in der Zukunft und damit des allgemeinen Preisniveaus als Vorbedingung für die Realisierung von Gewinnchancen.

Renditepotenziale des Immobilienhandels können an konkreten Beispielen sichtbar gemacht werden: Innerhalb von nur 14 Monaten konnte die fairvesta Unternehmensgruppe sechs Mehrfamilienhäuser in der Landeshauptstadt Schwerin durchhandeln und bei dieser Transaktion einen hohen Verkaufsgewinn erzielen. Diese sechs Immobilien mit Gesamtgestehungskosten von ca. 6 Millionen € brachten den Fondsgesellschaftern der fairvesta 2. und 3. Immobilienbeteiligungsgesellschaft mbH über den Verkaufsgewinn hinaus zusätzlich Mieteinnahmen von rund 730.000 € im Verlaufe der Halteperiode ein.

Dazu Otmar Knoll, Leiter Immobilien An- und Verkauf der fairvesta Unternehmensgruppe: „Insgesamt konnten wir eine Gesamtrendite von knapp 60 Prozent erzielen, was aufgrund der kurzen Laufzeit einer jährliche Rendite von 48 Prozent entspricht.”

Die Ergebnisse von gemanagten Immobilien-Handelfonds können daher auch einer unabhängigen Begutachtung standhalten: Die Leistungsbilanz wie auch alle fünf Immobilienhandelsfonds der fairvesta Holding AG konnten den Analysten Philip Nerb überzeugen. Er schreibt dazu: „Die geprüften Zahlen sind beeindruckend.“

Ein Blick auf die Fakten: Bis Ende 2006 lagen die Buchgewinne der fairvesta – Unternehmen aus den Einkäufen bei durchschnittlich über 50 Prozent. Aber auch der professionelle und ungewöhnlich transparente und anlegerfreundliche Auftritt beeindruckte den Analysten Philip Nerb. Zudem konnten die Mietrenditen, die laut Prospekt bei mindestens 10 Prozent liegen sollen, teilweise bereits deutlich übertroffen werden.

Der Befund des Analysten Philip Nerb: „Die ungewöhnlich hohe Transparenz von Seiten des Anbieters geben dem Anleger das angenehme Gefühl, sich bei Fairvesta in guten Händen zu befinden“. Durch sehr gute Objektkäufe werde offensichtlich für die Anleger der Fairvesta eine weit über den Erwartungen liegende Rendite erzielt. „Fairvesta ist ein erfahrener Nischenanbieter mit innovativen Fonds“, fasst der Analyst Nerb zusammen. Ferner konnte die fairvesta Unternehmensgruppe für alle Fonds plangemäß schon Immobilien aus der Bankverwertung und Zwangsversteigerungen zu nur ca. 52 Prozent des Verkehrswertes erwerben.

Diese beeindruckende und vor allem von unabhängigen Dritten überprüfbare Bilanz spiegelt auch die Überlegenheit des Geschäftsprinzips „Kaufen und Verkaufen“ in Einheit mit der alten Kaufmannsregel „im Einkauf liegt der Gewinn“ der Tübinger fairvesta wider.

Autor:
Albert Albrecht
kontakt@rothenberg-hh.de

Informationen zum Autor "DieBotschaft":


E-Mail: kontakt(at)rothenberg-hh.de
Web:

Dieser Artikel wurde am Dienstag, November 13th, 2007 um 12:10 eingesandt. Kommentare können verfolgt werden durch diesen RSS 2.0-Feed. Kommentare und Pings sind momentan nicht erlaubt.

Kommentarfunktion ist deaktiviert

Die 10 neusten Artikel Die 10 beliebtesten Artikel