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REITs: Die neue Anlageklasse jetzt auch in Deutschland.

REITs: Die neue Anlageklasse jetzt auch in Deutschland.

Deutsche Wirtschaftszeitungen berichten derzeit häufig über die neu in Deutschland eingeführte Anlageklasse REIT. Auch Vor-REITs wie die Münchner Prime Office AG finden als Beispiele dieser neuen Entwicklung vermehrt Erwähnung. Jedoch fand sich bisher recht wenig Erklärendes über diese neue Anlageklasse. Was aber genau ist ein REIT, was sind die Hintergründe dieser neuen Entwicklung und was sind genau die sich darauf ergebenden Vorteile für Anleger?

Was ist eigentlich ein REIT?

Der REIT (Abkürzung für den aus den USA stammenden Begriff „Real Estate Investment Trust“) ist eine Kapitalgesellschaft, deren hauptsächlicher Geschäftszweck darin besteht, Immobilien zu erwerben, zu besitzen bzw. zu verwalten. Weltweit ist allen REITs gemeinsam, dass sie einen Großteil ihrer Gewinne (90%) als Dividende ausschütten müssen. Dafür sind auf der Ebene der Gesellschaft die erzielten Gewinne steuerfrei und die Anteilseigner eines REIT versteuern ihre erhaltene Dividende nach ihrem persönlichen Steuersatz. Die genauen Kriterien, die eine Gesellschaft als REIT erfüllen muss, sind jedoch international von Land zu Land unterschiedlich.

Seit wann gibt es REITs bereits?

Als eigenständige Anlageklasse sind REITs in Deutschland noch verhältnismäßig neu. Bislang haben nur eine geringe Anzahl von Unternehmen, wie z um Beispiel die Prime Office AG mit Sitz in München überhaupt erst den so genannten Vor-Reit Status erreicht. Der REIT als eigene Anlageklasse wurde um 1960 in den USA eingeführt und im Anschluss daran unter anderem auch in den Niederlanden, Australien, Kanada und in Japan zugelassen. In den USA bestehen mehrere hundert teilweise hoch spezialisierte REITs.

So wurden auch bereits in Frankreich, Belgien, Südkorea, Singapur, Hongkong und auch in Malaysia REIT-Strukturen vom jeweiligen Gesetzgeber geschaffen. In Abhängigkeit von der jeweiligen rechtlichen Ausgestaltung durch den jeweiligen nationalen Gesetzgeber können REITs auch unterschiedliche Rechtsformen haben. So kann dies in den USA, Australien und Kanada ein Trust oder in den USA aber auch eine „Corporation“ sein. Im Nachbarland Belgien hat man sich für die Form eines Investmentfonds entschieden, während in den europäischen Nachbarn Niederlanden und Frankreich für REITs eine beschränkt haftende Kapitalgesellschaft vorgeschrieben ist.

Die Bundesrepublik Deutschland folgte dieser Entwicklung erst im Laufe des Jahres 2007. Der deutsche Gesetzgeber hat hier durch das so genannte „REIT-Gesetz“ den Weg für deutsche REITs und Vor-REITs wie beispielsweise die Prime Office AG frei gemacht. Der Weg, den Politik und Verwaltung bis dahin beschritten war lang: dies illustriert auch die Rede von Herrn MdB Leo Dautzenberg vom 23. 3. 2007 vor dem Deutschen Bundestag:

„Politik bedeutet ein starkes langsames Bohren von harten Brettern – mit Leidenschaft und Augenmaß zugleich. Das heute zur Verabschiedung anstehende REIT-Gesetz ist ein Paradebeispiel für diese These von Max Weber. Bereits vor gut zwei Jahren hat meine Fraktion in einem Antrag die Einführung von so genannten Real Estate Investment Trusts – kurz REITs – in Deutschland gefordert.“

In der Bundesrepublik Deutschland wurden die REITs vom Gesetzgeber als börsennotierte Aktiengesellschaften ausgestaltet. In diesem Segment hat die Prime Office AG mit Sitz in München bereits den begerten Vor-REIT-Status erlangt, ist aktuell aber noch nicht an der Börse notiert. Dieser Status ermöglicht einen erheblichen Wettbewerbsvorteil gegenüber nicht als REIT oder Vor-REIT agierenden Immobiliengesellschaften: der Wettbewerbsvorteil liegt in der im REIT-Gesetz vorgesehenen und bislang zum Ende des Jahres 2009 begrenzten, so genannten, „Exit Tax“ begründet (die „Exit Tax“ bedeutet verkürzt erklärt die nur hälftige Besteuerung von Gewinnen aus Immobilienveräußerungen an REITs oder Vor-REITs wie die Prime Office AG unter der Voraussetzung Einhaltung bestimmter gesetzlicher Voraussetzungen).

Auf Ebene der Anleger ergibt sich bei einer Investition in REITs eine Reihe von Vorteilen, die mit anderen Anlagemöglichkeiten im Immobilienbereich nicht auf vergleichbare Weise erzielt werden können. Die Anleger-Zielgruppen für REITs sind größtenteils sowohl private Anleger als auch große institutionelle Investoren, zu denen sowohl große Unternehmen wie Versicherungen oder Pensionskassen zählen, die das stabile und ausgewogene Risiko-Chancen Verhältnis schätzen, aber auch öffentliche Institutionen.

Die Zukunftsaussichten eines jeweiligen REIT werden nicht zuletzt durch dessen Investment-Fokus bestimmt. Darunter versteht man die interne Gewichtung bestimmter Sparten von Investitionen. Die Fokussierung primär auf ausgewählte, besonders hochwertige Immobilien (so genannte Prime Assets) im Büroimmobilienbereich soll zum Beispiel die Münchner Prime Office AG gegenüber Immobilienunternehmen, deren Portfolio sich nicht ausschließlich aus Prime Assets zusammensetzt, von einer möglichen weiteren positiven Marktentwicklung besonders profitieren lassen.

Die mittelbare Investition in breit gefächerte Immobilienbestände über das Mittel eines REITs bietet einem einzelnen Anleger gegenüber den bisher bestehenden Möglichkeiten der Immobilieninvestition eine Reihe von Vorteilen, die in ihrer Gesamtheit potenziell zu einer im Vergleich höheren Rendite bei gr0ßer Flexibilität führen. Die für REITs geltende Steuerbefreiung auf der Gesellschaftsebene im Verbund mit einem qualitativ hochwertigen Management der Immobilien machen eine kurzfristige und langfristige hohe Ausschüttung der Erträge möglich. Und dadurch, dass deutsche REITs stets als börsennotierte Aktiengesellschaften ausgestaltet sind, sind deren Anteile (Aktien) REIT stets leicht handelbar, was die Flexibilität für den einzelnen Anteilseigner besonders hoch macht.

Der wirtschaftliche Schwerpunkt aller deutscher REITs liegt auf dem Halten von Immobilien und nicht auf dem Immobilienhandel, jedoch mit Ausnahme von Bestands-Wohnimmobilien. Durch diese vom deutschen Gesetzgeber vorgesehene Ausrichtung lässt sich bei deutschen REITs auch langfristig von relativ stabilen Erträgen ausgehen. Die vom Gesetzgeber eigens geschaffene Vor-REIT Phase wird in der Regel zum Aufbau von besonders hochwertigen Immobilienbeständen genutzt, um darauf aufbauend anschließend eine Börsennotierung aufzunehmen und abschließend zu einem REIT-Status zu konvertieren. Ein Beispiel für dieses Vorgehen bietet hier die Münchner Prime Office AG mit der Meldung vom 8.10.2007 die den Erwerb der Immobilie der Unternehmenszentrale der Hochtief AG, einem der führenden Bauunternehmen in Deutschland, angekündigt. Damit wird die Prime Office AG zukünftig ihr Portfolio um eine weitere hochwertige Immobilie in Premiumlage bereichern können.

Auch deutsche REITs werden voraussichtlich, wie schon in den USA in dieser Assetklasse üblich, eine klar differenzierte Anlagestrategie verfolgen. In den USA gibt es mehrere hundert REITs mit Anlagestrategien die von Wohnimmobilien bis hin zu Hotelimmobilien reichen. So ist z.B. die Geschäftsstrategie der Münchner Prime Office AG ist dahin gehend fokussiert, auf der Grundlage einer breiten Objekt-, Standort- und Mieterstreuung sowie durch ein renditeorientiertes Management des bestehenden Büroimmobilienportfolios langfristig stabile Mieteinnahmen zu erzielen. Es befinden sich aktuell im Immobilienbestand der Prime Office AG zwölf hochwertige Büroimmobilien, die zum größten Teil innerhalb der letzten zehn Jahre errichtet bzw. grundlegend saniert und modernisiert wurden. Aufgrund der hohen Qualität der Objekte sind deren laufende Instandhaltungsaufwendungen verhältnismäßig gering. Die Mehrzahl der Immobilien im aktuellen Bestand der Münchner Prime Office AG verfügt aktuell über eine hundertprozentige Vermietungsquote - insgesamt stehen zur Zeit lediglich rund 5,4 Prozent der gesamten Nutzfläche leer.

Durch die Einführung der deutschen REITs wird laut Experten der deutschen Wirtschaft eine Reihe von neuen Impulse gegeben. Diese ergeben sich zum einen voraussichtlich aus dem zusätzlichen Kapital, das durch ausländische Investoren auf den deutschen Immobilienmarkt, der im Hinblick auf sein Volumen der größte in Europa ist, gebracht wird und so die Liquidität stark erhöhen wird, was sich wiederum positiv auf eigene Investitionen auswirkt. Zum anderen wird mittelfristig auch mit steigendem Bedarf an qualifizierten Arbeitsplätzen um das Immobiliengewerbe gerechnet.

Autor:
Albert Albrecht
kontakt@rothenberg-hh.de

Informationen zum Autor "DieBotschaft":


E-Mail: kontakt(at)rothenberg-hh.de
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Dieser Artikel wurde am Dienstag, November 6th, 2007 um 12:19 eingesandt. Kommentare können verfolgt werden durch diesen RSS 2.0-Feed. Kommentare und Pings sind momentan nicht erlaubt.

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